Cuprins Te-ai întrebat vreodată de ce administrarea unui bloc mic, de doar 10 apartamente, pare uneori mai complicată decât a unui complex rezidențial? Provocarea principală este găsirea unui administrator de bloc în București care să ofere servicii profesionale, dar la un cost sustenabil pentru o comunitate restrânsă. La Adminova, am înțeles că nevoile unei asociații […]
Administrare Tehnica Administrarea Tehnică: De ce blocurile vechi merită aceeași grijă ca ansamblurile rezidențiale? În experiența noastră, am observat numeroase imobile: unele care arată impecabil și altele care par uitate de timp. Ne-am întrebat adesea: De ce la unele asociații se poate, iar la altele nu? De cele mai multe ori, când mergeți în […]
Ce sa intamplat in Bucuresti de a crescut intretinerea atat de mult? Cuprins În ultimul an, tot mai mulți proprietari din Capitală ne-au întrebat același lucru: de ce a explodat întreținerea în București?Listele de plată afișate la avizierele blocurilor arată sume mult mai mari față de anii anteriori, iar acest lucru generează îngrijorare și nemulțumire […]
Cuprins Cat castiga un Administrator de Bloc ? Mulți români caută pe Google „cât câștigă un administrator de bloc”, „salariu administrator de bloc” sau „cât se plătește administrarea unui bloc”. Acest articol îți oferă un răspuns complet și actualizat, bazat pe practica reală din România. Cât este salariul unui administrator de bloc? Salariul unui administrator […]
Cuprins Top 5 Probleme la Cartierele Rezidențiale Noi: Capcane de Evitat Achiziția unei locuințe într-un cartier rezidențial nou, mai ales la marginea orașului, pare adesea soluția ideală: prețuri mai accesibile, locuințe moderne și promisiunea unui trai liniștit. Însă, realitatea post-mutare dezvăluie frecvent o serie de probleme structurale și de administrare, care pot transforma visul în […]
Repartizarea Cheltuielilor în Asociațiile de Proprietari: Cota-Parte Indiviză vs. Număr de Persoane (Legea 196/2018) Cuprins : Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor stabilește cadrul legal pentru modul în care se calculează și se repartizează cheltuielile comune. Unul dintre aspectele esențiale este diferențierea clară între cheltuielile repartizate pe […]
Cuprins : Ce s-a întâmplat, de fapt, la BL 32 din Str. Vicina Nr. 1? Blocul din Rahova în care au explodat 2 apartamente! Dimineața zilei de 17 octombrie 2025 a adus un ecou de groază și distrugere în inima Bucureștiului, în Sectorul 5, pe Strada Vicina, la numărul 1, blocul 32. O explozie […]
Ești președintele unei asociații de proprietari și te confrunți cu o situație delicată: un locatar are mizerie în apartament. Această problemă nu este doar una estetică, ci poate deveni un risc real pentru întreaga comunitate: de la mirosuri insuportabile și infestări cu dăunători, până la un pericol serios de incendiu. Dar ce poți face, ca asociație, pentru a rezolva problema în mod legal și eficient?
Iată un ghid pas cu pas, creat special pentru a te ajuta să gestionezi situația corect.
Primul tău pas este să aduni dovezi. Cere-le locatarilor care se plâng să depună o sesizare scrisă. Apoi, în calitate de reprezentant al asociației, încearcă să discuți cu locatarul în cauză. Abordează problema cu tact și empatie, dar și cu fermitate. Multe situații de acest tip au o cauză mai profundă, iar o discuție deschisă poate fi un prim pas spre rezolvare.
Dacă discuția nu dă rezultate, trimite-i o notificare scrisă, oficială. Aceasta trebuie să includă:
O descriere clară a problemei.
Referințe la Regulamentul de ordine interioară al blocului și la Legea 196/2018, care stipulează obligațiile locatarilor.
Un termen rezonabil pentru remedierea situației (ex. 10-15 zile).
Menționarea posibilelor consecințe în cazul nerespectării, cum ar fi sesizarea autorităților.
Dacă termenul a expirat și situația persistă, este momentul să acționezi. Ca asociație, ai dreptul să ceri intervenția instituțiilor statului. Acesta este cel mai eficient pas, deoarece le conferă putere legală să intervină.
Sesizare la Direcția de Sănătate Publică (DSP). Depune o plângere oficială la DSP, invocând un risc de sănătate publică. Inspectorii DSP pot face verificări și, dacă situația o impune, pot aplica sancțiuni sau pot obliga locatarul să igienizeze spațiul.
Sesizare la Inspectoratul pentru Situații de Urgență (ISU). Dacă mizeria reprezintă un risc de incendiu (ex: căi de acces blocate, materiale inflamabile acumulate), contactează ISU. Aceștia pot interveni rapid și pot impune măsuri imediate pentru a elimina pericolul.
Contactarea serviciilor sociale. În cazul în care suspectezi că locatarul are probleme psihice sau se află într-o situație de vulnerabilitate, solicită ajutorul serviciilor sociale locale. O evaluare a specialistilor poate duce la o soluție pe termen lung, care să ajute atât locatarul, cât și comunitatea.
Dacă toate celelalte metode eșuează, asociația poate acționa locatarul în judecată. Baza legală o constituie încălcarea repetată a regulamentului și a legilor în vigoare, care afectează sănătatea, siguranța și calitatea vieții celorlalți proprietari. O hotărâre judecătorească poate obliga locatarul să ia măsuri, evitând astfel o situație care ar putea escalada necontrolat.
Ca președinte de asociație, rolul tău este să acționezi în interesul tuturor proprietarilor, menținând un echilibru între respectarea drepturilor individuale și protejarea bunăstării colective. Folosind acești pași, poți soluționa o problemă delicată, transformând un conflict într-un proces legal și ordonat.
Cum trebuie sa actionezi cand cineva nu isi face curat in casa?
De ce este de plata mai mult la intertinere iarna si vara mai putin in 2026? Cuprins : Unul dintre cele mai frecvente subiecte de discuție printre vecini, mai ales în lunile reci, este întreținerea. Și, sincer, nu de puține ori auzim întrebarea: „Cum de vara plătim atât de puțin și iarna parcă sare contorul?” […]
Organizarea Adunării Generale este una dintre cele mai importante responsabilități într-o asociație de proprietari. Prin această adunare se stabilesc bugetele, se aleg comitetele de conducere și se iau decizii esențiale pentru buna administrare a imobilului.
În continuare, îți explicăm, pas cu pas, cum se organizează corect o Adunare Generală și ce aspecte trebuie să ai în vedere pentru o desfășurare eficientă.
Adunarea Generală poate fi convocată de:
Președintele asociației de proprietari;
Comitetul executiv;
Sau de minimum 20% dintre proprietari, printr-o cerere comună.
Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari reglementează clar aceste aspecte, pentru a garanta transparența și reprezentativitatea deciziilor luate.
Legea prevede organizarea a cel puțin unei Adunări Generale ordinare pe an,(care este obligatorie prin lege) de regulă în primul trimestru. Scopul principal este aprobarea raportului financiar, stabilirea bugetului anual și discutarea planurilor de investiții sau reparații.
Adunările Generale extraordinare se pot organiza oricând este nevoie, mai ales pentru:
Lucrări urgente sau investiții neprevăzute;
Modificarea regulamentelor interne;
Alegerea sau revocarea organelor de conducere.
Ordinea de zi trebuie să fie clară și anunțată cu cel putin 10 zile inainte , in cazul Adunarilor Generale Ordinare si cu cel putin 3 zile inainte in cazul Adunarilor Generale Extraordinare. Printre cele mai frecvente subiecte discutate la adunare se numără:
Aprobarea cheltuielilor și veniturilor anuale;
Alegerea sau schimbarea președintelui sau comitetului executiv;
Stabilirea fondurilor speciale (reparații, rulment, penalizări);
Proiecte de reabilitare sau modernizare a imobilului;
Alte probleme propuse de proprietari.
Este foarte important ca fiecare punct să fie trecut pe ordinea de zi, pentru ca deciziile să fie valide legal.
Convocarea Adunării Generale trebuie să respecte câteva reguli esențiale:
Anunțul de convocare trebuie afișat la avizierul imobilului cu minimum 10 zile înainte de data stabilită , in cazul celor care se organizeaza in primele 3 luni din an , si cu minim 3 zile inainte in cazul celor extraordinare/urgente
Convocarea trebuie să conțină: data, ora, locul desfășurării și ordinea de zi propusă;
Se recomandă trimiterea convocării și prin alte mijloace (email, grupuri de WhatsApp ), pentru a asigura informarea tuturor proprietarilor chiar daca legea nu prevede expres acest lucru
Dupa ce afisul a fost pus la avizierul blocului se va crea un “Tabel Nominal” ce va contine numele tuturor propietarilor din bloc
Cu acest tabel se va merge din usa in usa pentru a anunta locatarii despre Adunarea Generala , si da pare ceva absurd , dar asa este legislatia
Pentru cei care nu sunt acasa , nu locuiesc acolo , au chirias , pur si simplu nu puteti sa luati legatura cu ei , e neaparat nevoie sa trimiteti scrisori recomandate cu confirmare de primire , in care efectiv le puneti anuntul de la parter , pentru ai convoca
Tineti cont ca convocarea va trebui facuta si cu afis la avizier dar si cu tabel nominal , iar cine nu a semnat tabelul va trebui sa faceti dovada prin scrisoare recomandata.
Da , pare de pe vremea inchizitiei aceasta procedura , dar posibil in curand sa se schimbe legislatia pentru acest aspect
In cazul in care cineva va face contestatie la Decizia luata de Adunarea Generala , instantele de judecata , cer in mod expres sa faceti aceasta dovada (dovada de convocare) , daca este facuta corect nu se poate intampla nimic!
Dacă la prima convocare nu se întrunește cvorumul necesar, adunarea se reconvoacă, de regulă, la un interval de câteva zile, cu respectarea acelorași pași de informare.
Nu are rost sa discutati la prima convoicare nimic , daca nu este intrunit cvorumul necesar!
Pe afisul initial puteti stabili ambele date si anume , in prima data azi si a doua data peste 3 zile sau o saptamana chiar. Incercati pe cat posibil sa fie in zile diferite , multi stabilesc in aceasi zi dar la ora diferite , da dati impresia de neprofesionalism
În ziua și la ora stabilită, proprietarii se adună la locul menționat. Se face prezența și se verifică cvorumul, adică dacă sunt prezenți proprietarii care dețin cel puțin 50% + 1 din ponderea cotelor de proprietate.
Dacă cvorumul este îndeplinit , puteti sa treceti la “Votarea ordini de zi” adica la subiectele discutate , puteti intreba direct daca mai este nevoie de ceva de trecut pe ordine sau daca toata lumea este de acord
Al doilea punc pentru care va trebui sa procedati , inainte de sedinta , gasiti o persoana care poate redacta de mana sau prin scriere la un laptop/pc Procesul verbal al AG
Nu are legatura cu decizia finala care va fi afisata la avizier , dar in asta va trebui sa scrieti clar si concis tot ce sa intamplat in timpul sedintei
Se trece la discutarea și votarea punctelor de pe ordinea de zi;
Hotărârile se iau prin vot deschis la fel ca la parlament , cu mana sus ;
ATENTIE : Daca la prima Adunare avem 5 propietari prezenti iar la a 2 a Adunare avem tot 3 propietari prezenti , daca faceti convocarea corect , cum am scris mai sus , puteti vota indiferent de numarul celor prezenti!
Procesul-verbal redactat la finalul Adunării trebuie:
Semnat de președinte și de secretarul de ședință (adica de cel care la redactat
Cenzorul si Comitetul Exectuiv vor semna si ei
Arhivat și păstrat în dosarele oficiale ale asociației.
Apoi dupa toate acestea se redacteaza Hotararea Adunarii Generale care , explica mai pe scurt ce sa stabilit in Adunarea Generala
Procesul Verbal , scris de secretar in copiati si il afisati si pe el la avizierul blocului , iar de la acel moment ati terminat Adunarea Generala iar toate decizile luate sunt obligatorii pentru toti propietarii.
Cum se organizeaza corect o Adunare Genrala dar cu respectarea Legii 196/2018 .Explicam clar cum se face in acest articol