Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari aduce claritate și rigoare în gestionarea imobilelor. Indiferent dacă ești președinte, administrator sau simplu locatar, e important să cunoști responsabilitățile legale ale asociației pentru a evita amenzi, conflicte și nereguli administrative.

Mai jos sunt cele 7 obligații-cheie ale unei asociații de proprietari, conform legislației în vigoare:

1. Înregistrarea legală a asociației – Art. 5-7

Orice bloc care dorește să funcționeze ca asociație trebuie să se constituie legal, prin întocmirea unui act constitutiv și statut, care se înregistrează la judecătoria de sector. Fără acest pas, asociația nu are personalitate juridică și nu poate gestiona în mod legal fonduri, contracte sau relații cu furnizori.

Important: Asociația trebuie înregistrată și la ANAF, cu cod fiscal propriu.

2. Atestarea administratorului – Art. 64

Legea impune ca persoana care administrează asociația (inclusiv firmele specializate) să dețină un atestat profesional valabil, emis de autoritățile publice locale. Nerespectarea acestei obligații poate atrage amenzi între 500 și 3.000 lei.

Sfat: Verificați periodic valabilitatea atestatului și actualizați contractul de prestări servicii.

3. Organizarea evidenței contabile – Art. 66-68

Asociația este obligată să țină o evidență contabilă clară, să elibereze chitanțe, să întocmească balanțe lunare și să păstreze documentele justificative timp de cel puțin 5 ani.

Consecințe pentru nerespectare: Amenzi între 500 și 1.000 lei, dar și riscul unor probleme fiscale.

4. Afișarea listelor de plată și informarea proprietarilor – Art. 92

Asociația trebuie să afișeze lunar, într-un loc vizibil (de regulă la avizier), lista detaliată cu cheltuielile comune și sumele datorate de fiecare proprietar. Orice modificare în cotele de contribuție trebuie explicată clar.

Atenție: Proprietarii au dreptul să solicite explicații și să consulte registrele.

5. Convocarea adunării generale – Art. 44-48

Adunarea generală trebuie convocată cel puțin o dată pe an, dar poate fi organizată și ori de câte ori este nevoie pentru decizii majore (lucrări, buget, schimbarea administratorului etc.).

Cvorum legal: minimum 50% + 1 dintre proprietari, cu votul exprimat personal sau prin procură.

6. Constituirea fondurilor speciale – Art. 72

Asociația este obligată să constituie fonduri:

• Fond de rulment – pentru cheltuieli curente
• Fond de reparații – pentru lucrări de întreținere sau intervenții
• Fonduri speciale (ex: modernizări, audituri etc.)

Aceste fonduri trebuie aprobate în adunarea generală și gestionate separat de contul curent.

7. Reprezentarea legală și relația cu autoritățile – Art. 19-20

Președintele asociației este reprezentantul legal al proprietarilor și trebuie să mențină o relație activă cu:

• Furnizorii de utilități
• Primărie, Poliție Locală, ISC
• Servicii de salubritate, întreținere, etc.

Asociația este răspunzătoare legal pentru orice contract, plată sau reclamație.

Concluzie

Respectarea Legii 196/2018 nu este opțională. Este esențială pentru funcționarea legală, sigură și eficientă a oricărei asociații de proprietari. O asociație care își cunoaște și aplică obligațiile va evita amenzi, va avea o relație corectă cu locatarii și va menține imobilul într-o stare bună, cu costuri corect gestionate.

Vrei să afli dacă asociația ta respectă legea?

Verifica checklist din acest articol !