Repartizarea Cheltuielilor în Asociațiile de Proprietari: Cota-Parte Indiviză vs. Număr de Persoane (Legea 196/2018)
Cuprins :
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor stabilește cadrul legal pentru modul în care se calculează și se repartizează cheltuielile comune. Unul dintre aspectele esențiale este diferențierea clară între cheltuielile repartizate pe baza cotei-părți indivize și cele repartizate în funcție de numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietățile individuale.
I. Cheltuielile Repartizate pe Număr de Persoane
Acest tip de cheltuieli vizează serviciile de care beneficiază direct persoanele care utilizează proprietatea individuală și care, în lipsa unor contoare individuale, nu pot fi măsurate separat.
👥 Criteriul: Numărul de Persoane (Art. 82)
Cheltuielile repartizate proporțional cu numărul de persoane reprezintă costurile pentru asigurarea serviciilor de utilități publice care nu pot fi individualizate pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare.
| Categoria de Cheltuială | Detalii |
| Apă Rece și Caldă | Consumul care nu poate fi înregistrat individual (de exemplu, diferența dintre contorul general și suma contoarelor individuale). |
| Canalizare | Costul serviciului, de regulă calculat în funcție de consumul de apă. |
| Colectarea Deșeurilor Menajere | Tariful pentru salubrizare este stabilit de obicei pe persoană. |
| Energie Electrică Comună | Cheltuielile pentru funcționarea instalațiilor comune care nu pot fi individualizate (de exemplu, iluminatul scărilor, funcționarea liftului, dacă nu se aplică un alt criteriu conform hotărârii Adunării Generale). |
| Combustibil | Utilizat pentru prepararea apei calde de consum (acolo unde este cazul). |
Regula esențială:
Proprietarii au obligația de a comunica administratorului numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în mod curent în proprietatea lor.
Comitetul executiv stabilește cotele de participare pe persoană.
Proprietarii pot solicita scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană dacă lipsesc din proprietate cel puțin 15 zile pe lună, conform hotărârii Adunării Generale.
II. Cheltuielile Repartizate pe Cota-Parte Indiviză
Cheltuielile pe cota-parte indiviză sunt cele legate de administrarea, întreținerea, repararea și exploatarea proprietății comune. Acestea se calculează în funcție de suprafața utilă a fiecărei proprietăți individuale, deoarece cota-parte indiviză este proporțională cu această suprafață.
📐 Criteriul: Cota-Parte Indiviză (Art. 75, lit. c))
Acest criteriu reflectă participația fiecărui proprietar la proprietatea comună, fiind obligatorie pentru toate cheltuielile care privesc spațiile și instalațiile folosite în comun.
| Categoria de Cheltuială | Detalii |
| Întreținere și Reparații Proprietate Comună | Costurile pentru reparațiile, întreținerea și modernizarea acoperișului, subsolului, casa scării, liftului (partea de întreținere curentă), structurii de rezistență, fațadei, etc. |
| Administrare | Salariul administratorului, cenzorului/comisiei de cenzori și alte costuri administrative. |
| Asigurare Comună | Polița de asigurare a condominiului (dacă există). |
| Iluminat Spații Comune | Costul energiei electrice pentru scări, holuri, subsoluri (dacă nu este hotărât altfel de Adunarea Generală). |
| Diverse Fonduri | Contribuțiile la fondul de rulment și fondul de reparații. |
| Alte Cheltuieli | Curățenia spațiilor comune, deratizare, dezinsecție, deszăpezire, etc. |
Calculul:
Fiecare proprietate individuală are o cotă-parte indiviză stabilită în funcție de suprafața utilă a proprietății raportată la totalul suprafeței utile a tuturor proprietăților din condominiu.
Cheltuiala totală a asociației pentru respectiva categorie se înmulțește cu cota-parte indiviză a fiecărui proprietar.
III. Alte Criterii de Repartizare
Legea 196/2018 recunoaște și alte criterii de repartizare (Art. 75):
Cheltuieli pe consumuri individuale: Se referă la utilitățile măsurate direct de contoare individuale (apă rece, caldă, gaze, energie electrică, căldură, dacă există contorizare separată). Proprietarul plătește exact cât consumă.
Cheltuieli pe beneficiari: Aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate prin asociație (ex. cheltuieli de curățenie doar pentru cei care locuiesc la parter, de exemplu, în anumite situații).
Cheltuieli pe consumatori tehnici: Pot fi aplicate, de exemplu, pentru costul de întreținere și funcționare al liftului, repartizat doar proprietarilor din anumite etaje (ex. pot fi exceptate persoanele de la subsol, demisol, parter, mezanin, etajul 1).
Legea nr. 196/2018 obligă asociația de proprietari să respecte aceste criterii de repartizare. O hotărâre a Adunării Generale a proprietarilor este necesară pentru a stabili anumite detalii, cum ar fi procedura de scutire de la plată pe număr de persoane, dar nu poate schimba fundamental criteriile impuse de lege:
Cheltuielile comune esențiale (întreținere/reparații proprietate comună, administrare) se plătesc pe Cota-Parte Indiviză.
Utilitățile care nu pot fi contorizate individual se plătesc, de regulă, pe Număr de Persoane.
Respectarea acestor reguli asigură o repartizare corectă și transparentă a obligațiilor financiare între toți proprietarii din condominiu.